La croissance des « hypothèques halal » au cours des vingt dernières années a permis à un plus grand nombre de musulmans d’accéder à la propriété immobilière. Ces prêts, exempts d’intérêts, sont conformes aux principes de la finance islamique.
Ces types de prêts sont accessibles dans plus de 80 pays comptant une population musulmane significative, tels que l’Arabie Saoudite, l’Iran, la Malaisie, les Émirats Arabes Unis, le Koweït, le Qatar, la Turquie, Bahreïn, l’Indonésie et le Pakistan, où ils représentent la majorité de l’économie mondiale de la finance islamique, estimée à 3,9 trillions de dollars américains.
Aux États-Unis aussi, l’accès aux hypothèques halal s’est développé. Jusqu’en 1997, aucune institution financière n’était prête à proposer ce type de prêt, mais en 2024, plus de 25 banques offraient désormais des hypothèques halal.
La Conversation a interrogé Shariq Siddiqui, professeur assistant et directeur de l’initiative sur la philanthropie musulmane à l’Université de l’Indiana, afin qu’il explique ce qu’est une hypothèque halal.
Qu’est-ce qu’une hypothèque halal ?
Les hypothèques halal sont un outil de la finance islamique, conçues pour favoriser une manière équitable d’accéder à la propriété. Elles mettent l’accent sur le partage des risques et la coopération mutuelle, dans le but de lutter contre l’exploitation injuste et la concentration de la richesse entre les mains de quelques-uns. Dans ce système, l’argent est considéré comme un moyen d’échange, plutôt qu’une marchandise destinée à générer du profit.
Quelles sont les origines religieuses de la finance islamique ?
Le Coran et les paroles du prophète Muhammad, la Sunna, interdisent la riba (l’intérêt), le maisir (la spéculation) et le gharar (l’incertitude ou le risque déséquilibré).
Par exemple, le Coran avertit : « Ô vous qui croyez, ne mangez pas les sommes acquises par ribā (l’intérêt), doublées et multipliées. Craignez Allah, peut-être serez-vous couronnés de succès. »
Au fil du temps, les musulmans ont cherché à développer des systèmes respectant ces principes, tels que des obligations qui n’impliquent pas d’intérêt mais sont basées sur le partage des profits ; des fonds mutuels socialement responsables conformes à une éthique stricte ; ou encore des assurances qui offrent une protection via un fonds communal.
Toutefois, depuis la Seconde Guerre mondiale, les politiques monétaires du marché financier mondial reposent majoritairement sur l’intérêt.
Comment fonctionne la finance islamique dans le contexte moderne ?
Aujourd’hui, les musulmans utilisent le droit des contrats pour mener leurs activités économiques, en offrant notamment des hypothèques sans intérêt. Concrètement, en tant qu’avocat, je pourrais élaborer des contrats de prêt hypothécaire permettant aux acheteurs et aux vendeurs de conclure des transactions sans recourir à l’intérêt. Ces contrats seraient enregistrés auprès des autorités compétentes.
Traditionnellement, il existe trois types d’hypothèques halal. La première, appelée ijara, implique que la banque achète la propriété et la loue ensuite à l’acheteur ; celui-ci paie un loyer, une partie du principal, ainsi que des frais bancaires. La part de propriété de l’acheteur reste inchangée jusqu’au remboursement complet du prêt.
La musharaka décroissante est une autre forme de copropriété entre la banque et l’acheteur. Ce dernier verse chaque mois une partie du principal et paie des frais bancaires, mais pas d’intérêt. Avec chaque versement, la part de propriété de l’acheteur augmente, celle de la banque diminue.
Enfin, le murabaha consiste pour la banque à acheter la maison puis à la revendre immédiatement à l’acheteur à un prix supérieur, appelé bénéfice. En général, l’acheteur verse un acompte d’environ 20 %, puis effectue des versements fixes sans intérêt jusqu’au remboursement total du prêt.
Quelle est la disponibilité des hypothèques halal aux États-Unis ?
En 2001 et 2003, respectivement, Freddie Mac et Fannie Mae ont commencé à acheter des produits hypothécaires islamistes afin d’accroître la liquidité sur le marché américain de la finance islamique. Ces géants du logement, soutenus par le gouvernement, opèrent sous la tutelle de la Federal Housing Finance Agency et constituent l’un des leviers principaux pour encourager la propriété immobilière aux États-Unis.
Ces organismes sont aujourd’hui les principaux investisseurs dans les hypothèques halal. Par exemple, Freddie Mac a investi dans Guidance Residential, l’une des plus grandes entreprises proposant des hypothèques halal dans le pays.
Quels sont les avantages ?
Ces systèmes garantissent que le partage des risques se fait entre la banque et l’emprunteur. Par exemple, si l’acheteur ne peut plus assurer ses paiements, ses versements initiaux sur le principal restent protégés et ne sont pas consommés par les intérêts. De plus, si la valeur de la propriété diminue, les pertes sont partagées proportionnellement entre l’acheteur et la banque.
Ils nécessitent une plus grande transparence en matière de coûts, de frais et de responsabilités. Les deux parties doivent travailler ensemble et remplir leurs engagements, ce qui réduit le risque de crises comme celle des prêts subprimes de 2008, qui avaient été causés par une surestimation des valeurs immobilières et le financement de crédits inabordables par les emprunteurs.
Quels sont les inconvénients ?
Les hypothèques halal sont généralement plus coûteuses et plus difficiles à obtenir, car elles exigent un apport initial d’au moins 20 %. Par ailleurs, ces produits ne sont pas disponibles dans tous les États américains.
De plus, de nombreux musulmans hésitent à placer leur argent dans des banques qui pratiquent ou génèrent des revenus via l’intérêt, en raison des principes religieux.
Selon le Dr Shariq Siddiqui, professeur assistant et directeur de l’Initiative sur la philanthropie musulmane à l’Université de l’Indiana, il est important de noter que ces hypothèques halal présentent aussi des défis d’ordre pratique et structurel, mais elles offrent une alternative conforme à leur foi pour accéder à la propriété.
Ce rapport est une republication de La Conversation, sous licence Creative Commons.
